Vừa qua, một số ngân hàng đã tạm ngừng việc nhận thế chấp mới áp dụng với một số tài sản bất động sản (BĐS) chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), điều này đã tác động không nhỏ tới thị trường địa ốc.
Những ngày qua, một số phương tiện truyền thông đã đề cập đến thực trạng có nhiều khách hàng đã “tố” nhiều điểm giao dịch của BIDV tạm thời ngừng cho vay mua nhà ở đối với các khách hàng có tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.
Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do vào đầu tháng 10/2015, Ngân hàng BIDV có phát một công văn gửi đến các những nhánh của mình nêu rõ các trường hợp ngân hàng này tạm thời dừng việc nhận thế chấp.
Thứ nhất, nhà ở (gồm chung cư, nhà liền kề, biệt thự) mua của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án, đang được nghiệm thu và đưa vào sử dụng song chưa được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, nhà ở của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình xây dựng trên khuân viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng song chưa có sổ đỏ.
Thứ ba, quyền tài sản liên quan tới dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (quyền tài sản này phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở…).
Đồng thời, công văn nêu rõ, trong trường hợp cần thiết, để kiểm soát các tài sản và gia tăng trách nhiệm của khách hàng trong việc trả nợ, chi nhánh chủ động xem xét, quyết định nhận tài sản này làm tài sản đó bảo đảm bổ sung.
Hiện tượng trên cũng xảy ra tại một số ngân hàng khác.
Nhằm rộng đường dư luận liên quan tới vấn đề cho vay thế chấp này, ngày 19/1/2016, BIDV đã phát đi thông cáo khẳng định rõ vấn đề này. Cụ thể, BIDV khẳng định việc tạm thời dừng này là để chờ hướng dẫn cụ thể của Ngân hành Nhà nước và tránh rủi ro.
Theo BIDV, quy định của pháp luật về nhà ở và những văn bản hướng dẫn hiện hành cho thấy, việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan tới dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải tiến hành theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP (chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015).
Song, Luật nhà ở, Nghị định 99, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể về việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan tới dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai, BIDV nêu rõ.
Những trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật nhà ở, Nghị định 99 sẽ không có giá trị pháp lý, không được pháp luật công nhận.
Do đó, hiện BIDV đã có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các bộ ngành liên quan có hướng dẫn nhằm tháo gỡ các vướng mắc trên cho BIDV nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung.
Khi trao đổi với phóng viên về vấn đề này, đại diện một số công ty phân phối BĐS lớn đều khẳng định, hiện tượng này đã xảy ra một vài tháng nay song đó chỉ là chính sách của từng ngân hàng, nhiều ngân hàng vẫn đang nhận thế chấp.
Tổng Giám đốc Công ty BĐS Ezvietnam Phạm Đức Toản cho rằng, có nhiều lý do song có 2 lý do chính dẫn đến hiện tượng trên. Thứ nhất, một số ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng cho vay BĐS 2015 nên tạm ngừng để xin hạn mức 2016. Thứ hai, ngân hàng cũng muốn siết lại việc cho vay để tránh bong bóng. Tuy nhiên, một số ngân hàng rất muốn cho vay.
Ông Toản phân tích thêm, vấn đề trên do một số ngân hàng đang siết lại, điển hình như BIDV tạm dừng hẳn, Techcombank trước đây cho vay tương đối mạnh nhưng giờ cũng siết dần dần (hạn chế cho vay tại một số dự án).
Nhận định về vấn đề này, ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn BĐS Hải Phát cũng cho rằng tình trạng “tắc nghẽn” này xuất phát từ việc một số ngân hàng như BIDV, Vietcombank, Vietinbank có văn bản phát hành vào 10/12/2015 không cho thế thấp bằng quyền tài sản mà thay vào đó là sử dụng bằng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Điều đó dẫn tới vấn đề công chứng bởi chưa có hướng dẫn công chứng ra sao.
Bên cạnh đó, theo ông Giang, quy định của Nghị định số 99 cho thấy, trách nhiệm trong vấn đề trên bị “đẩy hết” sang ngân hàng. Vì thế, Ngân hành Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước phải thẩm định kỹ càng, chịu trách nhiệm toàn bộ về vấn đề này. Vì thế, một số ngân hàng tạm thời dừng để chờ xin hướng dẫn.
Ộng Vũ Kim Giang cho biết, bản chất vấn đề trên nằm ở chỗ “quyền tài sản”. Trước đây, về việc thế chấp để vay vốn, các văn bản pháp lý cho phép dùng “quyền tài sản” hình thành trong tương lai nhưng giờ theo quy định của luật mới (Luật nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay phải là “tài sản” hình thành trong tương lai. Do đó, vấn đề trên phải chờ có hướng dẫn cụ thể từ các bên.
(Theo Trí thức trẻ)